今回は、現物不動産投資とJ-REITの比較についてまとめました。
現物不動産投資とJ-REITの比較について
現物不動産投資とJ-REIT、形は違えど、どちらも不動産を対象とした投資です。
両者の違いがよくわからない方やどちらにしようか迷っている方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、そのような方を対象に、それぞれの違いとメリット・デメリットについて比較してみたいと思います。
現物不動産投資とJ-REITの比較表
メリット編
○（あてはまる）がメリットです。
| 投資対象 | 現物不動産投資 | J-REIT |
| 完全なオーナー（大家さん）になれる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 高い専門知識を取得できる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| レバレッジ（融資）を活かせる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 追加物件の取得ができる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 少額からできる | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 流動性がある（市場取引ができる） | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 不動産管理の手間が不要である | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 安定的に分配金がもらえる | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
デメリット編
○（あてはまる）がデメリットです。
| 投資対象 | 現物不動産投資 | J-REIT |
| 借入金の返済義務がある | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 知識取得にコストがかかる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 建物の管理維持にコストがかかる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 流動性がない | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 空室リスクがある | ○ （あてはまる） | ○ （あてはまる） |
| 価値の下落リスクがある | ○ （あてはまる） | ○ （あてはまる） |
| 完全なオーナー（大家さん）になれない | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 高い専門知識を取得できない | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| レバレッジ（融資）を活かせない | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
現物不動産投資の概要
現物不動産投資とは、その名の通り、不動産の現物を直接所有し、運用することで利益（主に賃料収入）を得る投資手法です。
現物不動産投資においては自己資金だけで不動産を取得することはほとんどなく、たいていの場合は借入金と自己資金とを組合せて、あるいは借入金のみでまかなわれます。
現物不動産投資のメリット・デメリット
メリット
現物不動産投資のメリットには次のようなものがあります。
- 建物一棟やマンション一室の完全なオーナー（大家さん）になれる
- 不動産の取得から管理維持・売却までの高い専門知識を身につけることができる
- レバレッジ（融資）を活かして、一気に保有資産を拡大できる
- 現物不動産投資のノウハウを活かして、追加物件を取得できる
建物一棟やマンション一室の完全なオーナー（大家さん）になれる
現物不動産投資では、建物一棟やマンション一室の完全なオーナーになります。
これは、不動産の運用において最高のコントロールを提供します。オーナーはテナント選定や家賃設定、物件の改善など、すべての重要な意思決定を行うことができます。
また、不動産の価値向上によって資産価値を増やすことも可能です。
不動産の取得から管理維持・売却までの高い専門知識を身につけることができる
現物不動産投資を行うことで、不動産の取得から管理維持、売却までの高度な専門知識を身につけることができます。
これは、将来的に不動産投資を専業とする可能性を考える場合に非常に有益です。また、これらのスキルは他の不動産取引や投資にも応用できます。
レバレッジ（融資）を活かして、一気に保有資産を拡大できる
現物不動産投資では、銀行や金融機関から融資を受けることが一般的です。
これにより、自己資金の一部だけを使って、大きな不動産プロジェクトを購入できるため、保有資産を効果的に拡大できます。ただし、レバレッジを利用する際には、リスク管理が重要です。
現物不動産投資のノウハウを活かして、追加物件を取得できる
現物不動産投資を行うことで、投資の成功体験と資金を活かして、さらに多くの物件を取得することができます。
これにより、ポートフォリオを多様化し、リスクを分散させることができます。また、収益性の高い物件を見つけることで、収益を最大化できます。
中でも現物不動産投資の最大のメリットは、レバレッジを活かして一気に資産を拡大できる点です。
レバレッジとは「てこ」のことです。
少ない自己資金の積み重ねだけでは資産形成に長期の期間を要します。
現物不動産投資においては、自分の返済能力という信用を生かして金融機関から資金を借り入れることで自身の年収の何倍もの物件を購入することができます。
あなたの信用力（返済能力）を活かして、一気に数千万円の物件のオーナーになることができます。
つまり借入金を活用することでタイムワープができ、建物一棟やマンション一室の完全なオーナーになるという将来の夢を一気に実現できるのです。
なお、通常は、借入金の返済には取得した不動産からの賃料収入が充てられます。毎月の賃料収入と毎月の借入金の返済額が釣り合えば、実質的に自己負担なしで資産形成ができます。
返済が終われば、一部維持コストはかかるものの、安定的な賃料収入が見込めます。
さらに、不動産経営がうまく行けば、金融機関からの融資枠の拡大を認められ、また別の物件購入することで不動産事業を拡大をすることも可能です。
このように、自己資金の枠を超えて、一気に未来を手にすることができるのが現物不動産の最大の魅力と言えます。
デメリット
現物不動産投資のデメリットには次のようなものがあります。
- 借入金の返済義務を長期間に渡って負うことになる
- 専門知識を身につけるために時間や費用がかかる
- 建物の管理維持にも時間的・費用的なコストがかかる
- 流動性が低いので、すぐに資産を現金化できない
借入金の返済義務を長期間に渡って負うことになる
不動産を購入する際に借入金を利用することが一般的です。
これにより、多くの場合、数十年にわたって借入金の返済を行う必要があります。長期にわたる返済義務は、金融的な圧力を長期間にわたってかけることになり、将来のキャッシュフローに影響を与える可能性があります。
専門知識を身につけるために時間や費用がかかる
不動産投資は複雑であり、成功するためには専門知識が必要です。
不動産市場の動向や法律規制、資産評価の方法など、多くの領域で知識が求められます。この知識を身につけるためには、時間と費用がかかることがあります。また、初期の失敗はコストが高くつくことがあります。
建物の管理維持にも時間的・費用的なコストがかかる
不動産投資家は、物件を維持し、テナントの要望に応えるためにコストを負担しなければなりません。
建物の修繕、定期的なメンテナンス、税金、保険料、管理費用などがこれに該当します。これらのコストは、投資収益から差し引かれ、収益性に影響を及ぼす可能性があります。
流動性が低いので、すぐに資産を現金化できない
現物不動産は流動性が低い資産です。
不動産を売却するには市場で買い手を見つける必要があり、これには時間がかかることがあります。急な現金需要に対応するのは難しく、不動産を売却する際には手数料や手続きにも時間と費用がかかります。
（参考）現物不動産投資とJ-REITの共通のデメリットについて
「空室リスク」と「価値の下落リスク」は、現物不動産投資とJ-REITの両方で存在するリスク要因であり、どちらに投資をする場合であっても、これらのリスクを認識しておくことが重要です。
以下では、これらのリスクについて詳しく説明します。
空室リスク
空室リスクは、不動産の収益を支えるテナントが退去し、新しいテナントを見つけるまでの間に賃貸収入が得られないというリスクです。現物不動産投資とJ-REITの両方がこのリスクにさらされます。
例えば、新型コロナウィルスのような突発的な出来事がオフィス需要やホテル需要に影響を与える可能性があり、これによって空室率が上昇するリスクが存在します。投資家は、テナントの信頼性を評価し、リース契約の条件を適切に設定することで、このリスクを最小限に抑える努力をする必要があります。
価値の下落リスク
不動産の価値は時間とともに変動します。景気の変動や地域の発展状況によって、不動産の価値が上昇することも下落することもあります。これも、現物不動産投資とJ-REITの両方に当てはまります。
資産価値が下落しにくい立地条件や需要の高い物件を選択し、適切な時期に売却するか、長期的な投資戦略を採用することで、価値の下落リスクを管理できます。
J-REITの概要
J-REIT（不動産投資信託）は、不動産投資を証券化し、投資家に市場での取引が可能な形で提供する金融商品です。
これは、不動産市場に投資する手段として非常に人気があり、多くのメリットを提供していますが、注意すべきデメリットもあります。
J-REITのメリット・デメリット
メリット
J-REITのメリットには次のようなものがあります。
- 小額から始められるのでリスクを抑えることができる
- 流動性があるので市場で比較的簡単に売買できる
- 不動産管理の手間がかからない
- 投資の専門家による運用により、安定した分配金の受け取りを期待できる
小額から始められるのでリスクを抑えることができる
J-REITは小額から投資を始めることができます。不動産市場に直接投資するには高額な資金が必要ですが、J-REITを購入するためには比較的少額の資金で始めることができます。
これにより、投資家はリスクを分散し、多くの異なる不動産プロパティに分散投資することができます。
流動性があるので市場で比較的簡単に売買できる
J-REITは証券市場で取引されるため、市場で比較的簡単に売買できます。
これは、投資家が必要なときに資産を売却することができ、資金を引き出すことが容易であることを意味します。不動産物件を売却する際に比べて迅速で手間がかかりません。
不動産管理の手間がかからない
J-REITの投資家は、不動産プロパティの管理や保守に関する心配をする必要がありません。
不動産管理業者がプロのスキルで不動産ポートフォリオを運用し、家賃収入の収集、メンテナンス、テナントの選定などを行います。これにより、投資家は不動産に関連する日常的な作業から解放されます。
投資の専門家による運用により、安定した分配金の受け取りを期待できる
J-REITは不動産の専門家によって運用されます。これらの専門家は不動産市場における知識と経験を持っており、安定した賃料収入とキャピタルゲインを追求します。
投資家は分配金を通じて収益を得ることができ、安定した収益の期待があります。
以上の通り、J-REITの良さは手軽さ、相対的なリスクの低さにあります。
不動産の取得から運用までプロにお任せですので、J-REITを購入した後は分配金を受け取るだけです。現物不動産に比べて流動性も高いですので、市場で簡単に売却することもできます。
デメリット
J-REITのデメリットには次のようなものがあります。
- 建物一棟やマンション一室の完全なオーナー（大家さん）にはなれない
- 不動産取得やその管理維持に対する高い専門知識を取得するには限界がある
- 自己資金の範囲内でしか資産形成ができないので資産形成までに時間がかかる
建物一棟やマンション一室の完全なオーナー（大家さん）にはなれない
J-REITの投資家は、不動産物件の完全なオーナー（大家さん）になることはできません。
代わりに、J-REITの株式を所有することになり、不動産プロパティの直接的な所有権を持たないため、資産の管理や利益の直接的なコントロールが制限されます。これは、不動産に対する直接的な意思決定を行いたい投資家にとって制約となる可能性があります。
不動産取得やその管理維持に対する高い専門知識を取得するには限界がある
J-REITの投資には、不動産取得やその管理維持に関する高度な専門知識を持つ必要はありません。これは一部の投資家にとっては利点かもしれませんが、不動産に関する専門知識を持つことは、物件の選定や投資戦略の最適化に役立つ場合があります。
自己資金の範囲内でしか資産形成ができないので資産形成までに時間がかかる
J-REITを購入する際には一般的には自己資金を利用します。少ない自己資金しかない場合には投資上の制約になる場合があります。
一方で、現物不動産であればレバレッジ（借入金）を活かして自己資本の数倍もする高額な不動産を取得することができます。
J-REITにおいては、そのお手軽さ、リスクの相対的な低さというメリットと引き換えに、専門ノウハウの取得や資産形成のスピードという点ではデメリットがあります。
現物不動産投資が向いている方
現物不動産投資が向いている方は次のような方です。
- 物件のオーナー、大家さんというステータスに魅力を感じている方
- レバレッジ（借入金）を活かして、一気に資産を拡大させたい方
- 現物不動産投資のノウハウを活かして、将来さらに複数の物件を所有されたい方
- 高いリターンのために高いリスクを取ることを許容できる方
物件のオーナー、大家さんというステータスに魅力を感じている方
不動産投資は、物件のオーナーシップに関連する特別な魅力を感じる方に適しています。
不動産の所有者であることは、不動産の管理と運用に責任を持つことを意味し、資産を育てる過程に参加できることが魅力的です。
レバレッジ（借入金）を活かして、一気に資産を拡大させたい方
現物不動産投資は、レバレッジ（借入金）を活かすことができるため、大規模な不動産ポートフォリオを構築したい方に向いています。借入金を効果的に活用することで、資産を急速に成長させる機会がありますが、それにはリスクが伴う点には注意しましょう。
現物不動産投資のノウハウを活かして、将来さらに複数の物件を所有されたい方
現物不動産投資を通じて不動産市場に対する知識や経験を蓄積したい方に向いています。
この知識を活かして、将来的に複数の物件を所有し、収益を増やす計画を持っている方にとって、現物不動産投資は成長の機会を提供します。
高いリターンのために高いリスクを取ることを許容できる方
現物不動産投資は、リスクとリターンが密接に関連しています。
高いリターンを追求する一方で、市場の変動や賃借人の変動に伴うリスクを許容できる方に向いています。リスクを計画的に管理し、戦略的なアプローチを取ることが成功の鍵です。
J-REITが向いている方
J-REITが向いている方は次のような方です。
- 不動産の所有にあまりこだわりがない方
- 他の資産（株式・債券など）も組み合わせて投資をされたい方
- 自分の保有資産の範囲内で投資をされたい方
- 時間をかけて資産形成されたい方
- リスクを抑えて不動産投資をされたい方
不動産の所有にあまりこだわりがない方
J-REIT投資家は、物理的な不動産の所有にこだわりがない方に向いています。物件の管理や運用に関する責任を負う必要がなく、不動産の直接的なオーナーシップに興味がない方に適しています。
他の資産（株式・債券など）も組み合わせて投資をされたい方
J-REITは、株式、債券、その他の資産クラスと組み合わせてポートフォリオを構築するのに適しています。リスク分散を考え、異なる資産クラスの投資を組み合わせてポートフォリオをバランスさせたい方に適しています。
自分の保有資産の範囲内で投資をされたい方
J-REIT投資は、自己資金の範囲内で行うことができるため、大規模な資産を形成するために大きな資金を必要としません。自身の資産範囲内で投資を行い、リスクをコントロールしたい方に適しています。
時間をかけて資産形成されたい方
J-REIT投資は、長期的な資産形成の一部として検討されることが多いです。資産を着実に増やすために時間をかけることを受け入れ、将来のリタイアメントプランなどに組み込む方に適しています。
リスクを抑えて不動産投資をされたい方
J-REITは、個別の不動産物件に比べてリスクを相対的に抑えることができる投資手段とされています。市場の変動によるリスクを軽減しながら、不動産市場への投資を行いたい方に向いています。
結局、どちらがいいのか
以上、それぞれの特徴・メリット・デメリットや向いている方についてご説明いたしました。
実は、現物不動産投資とJ-REITは、不動産投資についての異なるニーズを満たすものなのです。だから両者が共存しているのです。
不動産投資を通じて、どのような目標を実現させたいのか、どこまでリスクを許容できるのかは個人によって異なります。したがって、皆さんに合ったものを選べば良いということになります。
結局は、現物不動産投資とJ-REIT、どちらがいいのか（適しているのか）は個人によって異なるというのがお伝えしたかった結論です。
現物不動産投資に関心がある方へ
現物不動産投資の第一歩は情報収集からです。おすすめをご紹介します。
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J-REITに関心のある方へ
ブログ運営者である私は様々なJ-REITを保有しています。
また、J-REITをひとまとめにしたETFなども保有しています。
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その他保有銘柄・ポートフォリオ・資産運用状況についてはこちら
人が生活するうえで、不動産は欠かせません。不動産があるので、私たちは暮らしたり、オフィスで仕事ができたりします。
したがって、これからも一定の不動産のニーズはあるはずです。この記事を通じて、皆さんお一人お一人に合った不動産投資の方法を見つけるきっかけになったのであれば何よりです。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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