【初心者向け】現物不動産投資とJ-REITの比較論争に終止符！
今回は、現物不動産投資とJ-REITのどちらがいいかについてまとめました。
現物不動産投資とJ-REITのどちらがいいかについて
現物不動産投資とJ-REIT、形は違えど、どちらも不動産を対象とした投資です。
両者の違いがよくわからない方やどちらにしようか迷っている方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、そのような方を対象に、それぞれの違いとメリット・デメリットについて比較してみたいと思います。
現物不動産投資とJ-REITの比較表
メリット編
| 投資対象 | 現物不動産投資 | J-REIT |
| 完全なオーナー（大家さん）になれる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 高い専門知識を取得できる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| レバレッジ（融資）を活かせる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 追加物件の取得ができる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 少額からできる | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 流動性がある（市場取引ができる） | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 不動産管理の手間が不要である | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 安定的に分配金がもらえる | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
デメリット編
| 投資対象 | 現物不動産投資 | J-REIT |
| 借入金の返済義務がある | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 知識取得にコストがかかる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 建物の管理維持にコストがかかる | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 流動性がない | ○ （あてはまる） | ✕ （あてはまらない） |
| 空室リスクがある | ○ （あてはまる） | ○ （あてはまる） |
| 価値の下落リスクがある | ○ （あてはまる） | ○ （あてはまる） |
| 完全なオーナー（大家さん）になれない | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| 高い専門知識を取得できない | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
| レバレッジ（融資）を活かせない | ✕ （あてはまらない） | ○ （あてはまる） |
現物不動産投資の概要
現物不動産投資とは、その名の通り、不動産の現物を直接所有し、運用することで利益（主に賃料収入）を得る投資手法です。
現物不動産投資においては自己資金だけで不動産を取得することはほとんどなく、たいていの場合は借入金と自己資金とを組合せて、あるいは借入金のみでまかなわれます。
現物不動産投資のメリット・デメリット
メリット
現物不動産投資のメリットには次のようなものがあります。
- 建物一棟やマンション一室の完全なオーナー（大家さん）になれる
- 不動産の取得から管理維持・売却までの高い専門知識を身につけることができる
- レバレッジ（融資）を活かして、一気に保有資産を拡大できる
- 現物不動産投資のノウハウを活かして、追加物件を取得できる
現物不動産投資の最大のメリットは、レバレッジを活かして一気に資産を拡大できる点です。
レバレッジとは「てこ」のことです。
少ない自己資金の積み重ねだけでは資産形成に長期の期間を要します。
現物不動産投資においては、自分の返済能力という信用を生かして金融機関から資金を借り入れることで自身の年収の何倍もの物件を購入することができます。
例えば、10万円のJ-REITは高くても約5％程度の利回りしか得られませんので、年間の分配金収入は約5,000円ほどです。
また、10万円で購入したJ-REITの取引価格が上昇したとしてもせいぜい2倍の20万円くらいです。
これでは資産形成に時間がかかってしまいます。
現物不動産投資は違います。
あなたの信用力（返済能力）を活かして、一気に数千万円の物件のオーナーになることができます。
つまり借入金を活用することでタイムワープができ、建物一棟やマンション一室の完全なオーナーになるという将来の夢を一気に実現できるのです。
なお、通常は、借入金の返済には取得した不動産からの賃料収入が充てられます。
毎月の賃料収入と毎月の借入金の返済額が釣り合えば、実質的に自己負担なしで資産形成ができます。
返済が終われば、一部維持コストはかかるものの、安定的な賃料収入が見込めます。
さらに、不動産経営がうまく行けば、金融機関からの融資枠の拡大を認められ、また別の物件購入することで不動産事業を拡大をすることも可能です。
このように、自己資金の枠を超えて、一気に未来を手にすることができるのが現物不動産の最大の魅力と言えます。
デメリット
現物不動産投資のデメリットには次のようなものがあります。
- 借入金の返済義務を長期間に渡って負うことになる
- 専門知識を身につけるために時間や費用がかかる
- 建物の管理維持にも時間的・費用的なコストがかかる
- 流動性が低いので、すぐに資産を現金化できない
今は不動産の管理維持をサポートしてくれるサービスも充実していますので、デメリットの一部はお金で解決できるものもあります。
一方、借入金の返済義務を長期間に渡って負うことになりますので、高いリスクを伴うことになります。
なお、不動産は容易に換金できないことは知られています。
長期の資産形成・賃料収入を目的として現物不動産投資をされる方にとっては、流動性の低さはあまりデメリットにはならないのかもしれません。
（参考）現物不動産投資とJ-REITの共通のデメリットについて
現物不動産投資において特によく言われる「空室リスク」や「価値の下落リスク」ですが、これは現物不動産投資であってもJ-REITであっても同じです。
「空室リスク」に関しては、J-REITも新型コロナウィルスの影響でオフィス需要やホテル需要が縮小し、大きな打撃を受けました。
現物不動産投資にだけ空室リスクがある、またはJ-REITは大丈夫ということは決してありません。
「価値の下落リスク」についても同様です。
不動産は経年により資産価値がどうしても下落傾向にあります。
したがって、現物不動産とJ-REITのどちらの投資においても、資産価値が下落しにくい立地条件にある物件を選んだり、時代の変化を先読みしたりすることが重要になってきます。
J-REITの概要
J-REITは不動産投資を証券化したものです。
不動産の所有やそこから生み出される利益に関する権利を小分けにして、市場で取引が可能な形にしています。
その証券の所有者は、保有数に応じて、不動産の値上がりや賃料に相当する利益を期待することができます。
J-REITのメリット・デメリット
メリット
J-REITのメリットには次のようなものがあります。
- 小額から始められるので、リスクを抑えることができる
- 流動性があるので、市場で比較的簡単に売買できる
- 不動産管理の手間がかからない
- 投資の専門家による運用により、安定した分配金の受け取りを期待できる
以上の通り、J-REITの良さは手軽さ、相対的なリスクの低さにあります。
不動産の取得から運用までプロにお任せですので、J-REITを購入した後は分配金を受け取るだけです。
現物不動産に比べて流動性も高いですので、市場で簡単に売却することもできます。
デメリット
J-REITのデメリットには次のようなものがあります。
- 建物一棟やマンション一室の完全なオーナー（大家さん）にはなれない。
- 不動産取得やその管理維持に対する高い専門知識を取得するには限界がある。
- 自己資金の範囲内でしか資産形成ができないので、資産形成までに時間がかかる。
J-REITにおいては、そのお手軽さ、リスクの相対的な低さというメリットと引き換えに、専門ノウハウの取得や資産形成のスピードという点ではデメリットがあります。
現物不動産投資が向いている方
現物不動産投資が向いている方は次のような方です。
- 物件のオーナー、大家さんというステータスに魅力を感じている方
- レバレッジ（融資）を活かして、一気に資産を拡大させたい方
- 現物不動産投資のノウハウを活かして、将来さらに複数の物件を所有されたい方
- 高いリターンのために高いリスクを取ることを許容できる方
J-REITが向いている方
J-REITが向いている方は次のような方です。
- 不動産の所有にあまりこだわりがない方
- 他の資産（株式、債券など）も組み合わせて投資をされたい方
- 自分の保有資産の範囲内で投資をされたい方
- 時間をかけて資産形成されたい方
- リスクを抑えて不動産投資をされたい方
結局、どちらがいいのか
以上、それぞれの特徴・メリット・デメリットや向いている方についてご説明いたしました。
実は、現物不動産投資とJ-REITは、不動産投資についての異なるニーズを満たすものなのです。
だから両者が共存しているのです。
不動産投資を通じて、どのような目標を実現させたいのか、どこまでリスクを許容できるのかは個人によって異なります。
したがって、皆さんに合ったものを選べば良いということになります。
結局は、現物不動産投資とJ-REIT、どちらがいいのか（適しているのか）は個人によって異なるというのがお伝えしたかった結論です。
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人が生活するうえで、不動産は欠かせません。
不動産があるので、私たちは暮らしたり、オフィスで仕事ができたりします。
したがって、これからも一定の不動産のニーズはあるはずです。
この記事を通じて、皆さんお一人お一人に合った不動産投資の方法を見つけるきっかけになったのであれば何よりです。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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